Trzy najważniejsze fakty o wartości mieszkania w Jaworznie, które warto znać.

Jako właściciel mieszkania w Jaworznie, z pewnością choć raz zadałeś sobie pytanie: „Ile tak naprawdę warte jest moje M?”. Szukając odpowiedzi, prawdopodobnie trafiłeś na internetowe wyceniarki, analizowałeś ogłoszenia na portalach lub słuchałeś opinii sąsiadów i znajomych. To naturalne i zrozumiałe źródła informacji.

– Nazywam się Paweł Maniakowski i jestem rzeczoznawcą majątkowym. Chciałbym zaprosić Państwa za kulisy mojej pracy, aby w przystępny sposób pokazać, co naprawdę składa się na wartość nieruchomości. W tym artykule wyjaśnimy trzy najważniejsze kwestie, które często zaskakują właścicieli.

Czytaj dalej pod zdjęciem

Wycena z internetu a oficjalny dokument – kluczowa różnica

W dobie internetu naturalnym pierwszym krokiem jest sprawdzenie wartości mieszkania w sieci. Automatyczne kalkulatory dają szybką i ogólną orientację w cenach. Warto jednak wiedzieć, czym różni się taka estymacja od oficjalnego dokumentu, jakim jest operat szacunkowy.

Praca rzeczoznawcy zaczyna się od wnikliwej analizy Księgi Wieczystej. To właśnie tam kryją się informacje, których nie uwzględni żaden automat:

• Obciążenia hipoteczne: Czy na nieruchomości ciąży kredyt?
  
• Prawa osób trzecich: Czy ustanowiono prawo dożywocia lub służebność, które mają bezpośredni wpływ na wartość rynkową?
  
• Stan prawny: Czy jest on jasny i nie budzi żadnych wątpliwości formalnych?

Dopiero taka dogłębna analiza pozwala stworzyć operat szacunkowy – oficjalny dokument, który jako jedyny jest honorowany przez banki, sądy i urzędy. Daje on pewność i bezpieczeństwo prawne, niezbędne przy kluczowych życiowych decyzjach.

Dlaczego dwa podobne mieszkania mają różną wartość?

„Mieszkanie sąsiada sprzedało się za X, więc moje jest warte tyle samo”. To bardzo częste i logiczne założenie. W końcu metraż i lokalizacja w tym samym bloku są niemal identyczne. Jako rzeczoznawca widzę jednak detale, które tworzą realną różnicę w cenie.

Podczas wizyty w nieruchomości zwracam uwagę na cechy, które przekładają się na komfort i przyszłe koszty:

• Stan techniczny: Czy okna są nowe, czy stare. W jakim stanie są instalacje? Konieczność remontu to konkretny wydatek, który rzutuje na wartość.
  
• Układ i funkcjonalność: Mieszkanie w pełni rozkładowe, z osobnymi wejściami do każdego pokoju, jest z reguły wyceniane wyżej niż lokal z pokojami przechodnimi.
  
• Położenie w budynku: Mieszkania na parterze oraz na ostatnim piętrze (zwłaszcza w budynkach bez windy) często osiągają inne ceny niż te na środkowych kondygnacjach.
  
• Widok z okna: Czy za oknem mamy cichy skwer, czy ruchliwą ulicę Grunwaldzką? Ten czynnik ma realne przełożenie na cenę.

Te pozornie drobne różnice mogą finalnie składać się na znaczną różnicę w wycenie.

Tajemnica ceny za metr kwadratowy

Średnia cena za metr kwadratowy to najpopularniejszy wskaźnik na rynku, na który wszyscy zwracamy uwagę. Jest on jednak często źródłem nieporozumień. Rzeczoznawca majątkowy nie opiera się na cenach z ogłoszeń (cenach ofertowych), ale na twardych danych – rzeczywistych cenach transakcyjnych, czyli kwotach zapisanych w aktach notarialnych.

Co więcej, sama średnia kilka mówi. Mała, świetnie zlokalizowana kawalerka na Osiedlu Stałym zawsze będzie miała wyższą cenę za metr niż duże, rodzinne mieszkanie w Szczakowej. Moim zadaniem jest znalezienie na rynku nieruchomości najbardziej podobnych do tej wycenianej i dopiero na tej podstawie określenie jej realnej, możliwej do uzyskania wartości.

Podsumowanie i kontakt

Mam nadzieję, iż ten artykuł pomógł Państwu lepiej zrozumieć, na czym polega profesjonalna analiza wartości nieruchomości. Jednocześnie miło mi poinformować, iż ten materiał rozpoczyna cykl publikacji, w których będę regularnie dzielił się z Państwem wiedzą i ciekawostkami z lokalnego rynku nieruchomości w Jaworznie. jeżeli mają Państwo pytania lub propozycje tematów, które warto poruszyć w kolejnych wydaniach, serdecznie zachęcam do przesyłania ich na adres redakcji: [email protected]. Najciekawsze z nich staną się inspiracją dla przyszłych artykułów. W sprawach związanych z indywidualną wyceną nieruchomości, zapraszam do bezpośredniego kontaktu.

Z poważaniem,
Paweł Maniakowski
Rzeczoznawca Majątkowy, upr. nr 2844.
Tel.: 500 279 824, e-mail: [email protected]
Biuro: ul. Grunwaldzka 34A (I piętro), Jaworzno