Kolejki i chaos w urzędach. Wszyscy chcą ratować swoje działki, mieszkania i domy. Urzędy nie nadążają z decyzjami, sypią się kary po 500 zł dziennie

W urzędach tłumy właścicieli działek i nieruchomości. Wszyscy chcą się zabezpieczyć przed zmianami w prawie. Każdy dzień zwłoki to 500 zł kary. Nie płacą go jednak właściciele nieruchomości, a urzędy, które nie nadążają z odpowiadaniem na wnioski.

Fot. Warszawa w Pigułce

Od 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie w gminach posiadających nowy dokument planistyczny – plan ogólny. W miejscowościach bez takiego planu popularne „wuzetki” przestaną istnieć. To wywołała prawdziwą panikę wśród właścicieli nieruchomości. Właściciele działek obawiają się, iż po wejściu w życie nowego planu ogólnego ich tereny zostaną wyłączone z możliwości zabudowy lub objęte surowymi ograniczeniami. Taki scenariusz oznaczałby nie tylko koniec planowanych inwestycji, ale także znaczny spadek wartości posiadanych nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy wydana przed zmianą przepisów może okazać się jedyną szansą na zachowanie prawa do budowy. Dlatego wielu inwestorów, choćby tych planujących realizację w odległej przyszłości, decyduje się na złożenie wniosku już teraz. Wydana w tej chwili decyzja będzie ważna przez kilka lat i może stanowić jedyną podstawę prawną do realizacji inwestycji w przyszłości. To swoista polisa ubezpieczeniowa na wypadek niekorzystnych zmian w planowaniu przestrzennym.

Zarówno deweloperzy, jak i osoby prywatne starają się zabezpieczyć możliwość przyszłej zabudowy, składając wnioski jeszcze pod rządami obecnych przepisów. Dwukrotny wzrost liczby wniosków w porównaniu z ubiegłym rokiem doprowadził samorządy do granic możliwości.

Koniec ery studium zagospodarowania

Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na podstawie których wydawano warunki zabudowy, stracą ważność po wprowadzeniu nowych przepisów. Gminy będą musiały opracować całkowicie nowe plany ogólne, co jest procesem długotrwałym i kosztownym.

Problem polega na tym, iż większość samorządów nie jest przygotowana na tak szybką zmianę. Opracowanie planu ogólnego wymaga czasu, środków finansowych i specjalistycznej wiedzy. Wiele gmin może nie zdążyć z przygotowaniem dokumentów przed wejściem nowych przepisów w życie.

W miejscowościach, gdzie nowy plan nie powstanie na czas, wydawanie warunków zabudowy zostanie całkowicie wstrzymane. To oznacza praktyczny zakaz nowej zabudowy do momentu uchwalenia odpowiednich dokumentów planistycznych.

Niektóre samorządy znajdują się w stanie bliskim administracyjnego paraliżu. Liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła w niektórych gminach dwukrotnie w porównaniu z ubiegłym rokiem. Urzędnicy pracują ponad siły, a terminy rozpatrywania spraw systematycznie się wydłużają.

Gminy próbują ratować sytuację różnymi sposobami. Zatrudniają dodatkowych pracowników, podpisują umowy z zewnętrznymi urbanistami oraz zlecają część zadań firmom konsultingowym. Koszt obsługi pojedynczej decyzji sięga kilkuset złotych, ale mimo zwiększonych nakładów urzędy nie nadążają.

Za każdy dzień przekroczenia ustawowego terminu rozpatrzenia wniosku samorządy muszą płacić kary. Każdy brakujący dokument w składanej dokumentacji cofa sprawę o kolejne tygodnie, pogłębiając chaos w urzędach.

Niepewność terminu wejścia przepisów

Trwają prace parlamentarne nad przesunięciem wejścia w życie nowych przepisów z początku na 30 czerwca 2026 roku. Propozycja ma na celu danie gminom dodatkowego czasu w przygotowanie planów ogólnych oraz odciążenie przeciążonych urzędów.

Projekt przesunięcia terminu nie ma jednak jeszcze charakteru ostatecznego. Brakuje gwarancji, iż zmiany zostaną przyjęte na czas, zanim obecne przepisy stracą moc. Właśnie ta niepewność skłania właścicieli działek do składania wniosków już teraz.

Właściciele nieruchomości nie chcą ryzykować i wolą zabezpieczyć się pod rządami pewnych, obecnych przepisów, niż czekać na niepewny wynik prac parlamentarnych.

Czas na działanie się kończy

W obecnej sytuacji każdy tydzień może mieć najważniejsze znaczenie dla powodzenia przyszłych planów budowlanych. Właściciele działek, którzy planują jakąkolwiek inwestycję – choćby w odległej przyszłości – powinni rozważyć złożenie wniosku o warunki zabudowy już teraz.

Mimo chaosu panującego w urzędach i wydłużających się terminów, lepiej poczekać kilka miesięcy na decyzję niż ryzykować całkowitą blokadę możliwości zabudowy na lata. Wydana dziś „wuzetka” może okazać się bezcennym dokumentem w nowej rzeczywistości planistycznej.

Rewolucja w planowaniu przestrzennym już się rozpoczęła. Ci, którzy nie zabezpieczą swoich praw do czasu wejścia nowych przepisów, mogą zostać z pustymi rękami na długie lata.