Sporu nie da się wykluczyć, ale można ograniczyć jego ryzyko

Łukasz Madej: Czy można tak skonstruować umowę i poprowadzić inwestycję budowlaną, aby całkowicie wyeliminować spory?
Tomasz Latawiec: Całkowicie raczej nie. Można jednak znacząco ograniczyć ich liczbę. Temu służą między innymi warsztaty poświęcone dobrym praktykom: chodzi o takie przygotowanie warunków postępowania przetargowego i wzoru umowy, aby zmniejszyć prawdopodobieństwo powstania konfliktu. Pomocne są rekomendacje Urzędu Zamówień Publicznych i Prokuratorii Generalnej RP, a także doświadczenia upowszechniane przez
SIDiR. Dobre praktyki powinny obejmować cały cykl inwestycji: od przygotowania, przez realizację, po rozliczenie. Sporu nie da się wykluczyć, ale odpowiednimi zapisami umownymi można ograniczyć ryzyko jego wystąpienia.

Ł.M.: Na którym etapie inwestycji pojawia się najwięcej sporów: podczas przygotowania dokumentacji, projektowania czy realizacji robót?
T.L.: Zdecydowanie najwięcej sporów pojawia się w trakcie realizacji robót. To wtedy materializują się ryzyka i występują okoliczności, których strony nie przewidziały albo którym przypisały odmienne konsekwencje. Na etapie przygotowania inwestycji również dochodzi do konfliktów, szczególnie w zamówieniach publicznych, jednak wykonawcy mogą wówczas korzystać ze środków ochrony prawnej. Postępowanie przed Krajową Izbą Odwoławczą pozwala zakwestionować niektóre postanowienia dokumentacji i ograniczyć ryzyka, które zamawiający czasem nieświadomie przenosi do umowy.

Zdecydowanie najwięcej sporów pojawia się w trakcie realizacji robót

Ł.M.: Jakie rodzaje sporów najczęściej powtarzają się podczas realizacji inwestycji bezwykopowych?
T.L.: W branży bezwykopowej bardzo często dotyczą one warunków podpowierzchniowych oraz podziału ryzyk. Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy zamawiający próbuje przenieść na wykonawcę ryzyka, które powinny pozostać po jego stronie. Powtarzają się także spory dotyczące waloryzacji wynagrodzenia, odbiorów robót, kar umownych, robót dodatkowych oraz ich rozliczania.

Ł.M.: Od 1 marca 2026 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące kierowania gospodarczych sporów budowlanych do mediacji. Czy oznacza to, iż mediacja stała się obowiązkowa?
T.L.: Trzeba rozróżnić dwie kwestie. Obowiązkowe jest skierowanie sprawy do mediacji przez sąd w sporze wynikającym z umowy o roboty budowlane. Sama mediacja pozostaje jednak dobrowolna: strona może sprzeciwić się udziałowi i nie można jej zmusić ani do prowadzenia rozmów, ani do zawarcia ugody. Obowiązek dotyczy zatem działania sądu, nie uczestnictwa stron w mediacji.

Spory budowlane potrafią trwać przed sądem wiele lat, podczas gdy mediacja jest z reguły szybsza, tańsza (…)

Ł.M.: Czy uważa Pan, iż to dobry kierunek?
T.L.: Zdecydowanie tak. Od 14 lat promuję mediację w ramach SIDiR. Jestem mediatorem Sądu Polubownego przy Prokuratorii Generalnej RP, prowadzę także mediacje kierowane przez sądy powszechne. Mam za sobą kilkadziesiąt spraw zakończonych ugodami. Ustawodawca najpierw wprowadził rozwiązania wspierające mediację w Prawie zamówień publicznych, a w tej chwili dodatkowo wzmacnia jej rolę w sporach budowlanych. Mediacja jest skuteczna przede wszystkim dlatego, iż strony zachowują wpływ na cały proces. Mogą wybrać mediatora, współdecydować o sposobie prowadzenia rozmów i samodzielnie określić warunki ugody. Podpisują ją tylko wtedy, gdy obie uznają rozwiązanie za akceptowalne. W postępowaniu sądowym ich wpływ na wybór biegłego czy ostateczne rozstrzygnięcie jest niewielki, a z wyroku rzadko zadowolone są obie strony.
Dane prezentowane przez Prokuratorię Generalną RP wskazywały na bardzo wysoką skuteczność postępowań mediacyjnych, przekraczającą 90%. To pokazuje, iż mediacja może realnie odciążać sądy. Spory budowlane potrafią trwać przed sądem wiele lat, podczas gdy mediacja jest z reguły szybsza, tańsza i pozwala stronom samodzielnie ułożyć warunki zakończenia konfliktu.

Ł.M.: Jak długo trwa mediacja w skomplikowanym sporze budowlanym?
T.L.: To zależy od przedmiotu i stopnia złożoności sprawy. W przypadku mediacji ze skierowania sądu – sąd wyznacza czas jej trwania na okres do trzech miesięcy. Termin ten może zostać przedłużony. W skomplikowanych sporach budowlanych rzadko okazuje się wystarczający. W praktyce mediacja trwa najczęściej od kilku miesięcy do roku. W tym czasie strony albo wypracowują ugodę, albo dochodzą do wniosku, iż nie są w stanie uzgodnić jej warunków. Tak czy inaczej, jest to zdecydowanie krócej niż postępowanie przed sądem powszechnym.

Ł.M.: Czy już na początku mediacji można ocenić, czy strony mają szansę na ugodę?
T.L.: Każda sprawa jest inna. Bywa, iż już po tygodniu widzę, iż strony są w stanie się porozumieć, ale potrzebują czasu, pracy i odpowiedniego prowadzenia rozmów. Duże znaczenie mają umiejętności miękkie mediatora, bo jego rolą jest pomóc stronom dojść do warunków, które będą mogły zaakceptować. Termin trzymiesięczny może zostać przedłużony. Strony mogą przystąpić do mediacji na podstawie zawartej umowy albo wskutek postanowienia sądu. W tym drugim przypadku ważna jest także aktywna rola sędziego. Sędzia ma autorytet i może wesprzeć strony informacyjnie, zachęcić je do rzeczywistego udziału w rozmowach oraz pomóc mediatorowi stworzyć warunki do porozumienia. Praktyka stosowania nowych przepisów dopiero się kształtuje, dlatego wspólnie z Prokuratorią Generalną zaczynamy prowadzić warsztaty dla sędziów poświęcone ich roli w procesie mediacji.

Zamawiający powinien słuchać rynku, ale też jasno przedstawiać własne założenia

Ł.M.: Podczas warsztatów w Tomaszowicach zachęcał Pan zamawiających do spotkań i rozmów z rynkiem na etapie przedprojektowym i przedprzetargowym. Dlaczego ten dialog jest tak ważny?
T.L.: Prawo daje zamawiającemu możliwość organizowania spotkań z wykonawcami i warto z niej korzystać. Zamawiający powinien słuchać rynku, ale też jasno przedstawiać własne założenia. o ile zamierza przenieść określone ryzyko na wykonawcę, powinien wyjaśnić dlaczego i przekazać tyle informacji, aby ryzyko można było rzetelnie wycenić. Dialog działa w obie strony. To wykonawcy dysponują wiedzą praktyczną, technologiami i doświadczeniem pozwalającym ocenić, jakie rozwiązania są w tej chwili najlepsze. Mogą też proponować innowacje, które obniżą koszty inwestycji. Zamawiający, który rezygnuje z dialogu, traci szansę na lepsze przygotowanie postępowania, większą efektywność i niższe koszty realizacji.

Ł.M.: Na zakończenie chciałbym zapytać o rolę branżowych konferencji. Jakie znaczenie dla wymiany doświadczeń i rozwoju dobrych praktyk mają, Pana zdaniem, wydarzenia takie jak Konferencja „INŻYNIERIA Bezwykopowa”?
T.L.: W Tomaszowicach podoba mi się niezmiennie od pierwszego spotkania. Przez wiele lat uczestniczyłem w konferencji jako przedstawiciel firmy wykonawczej specjalizującej się w renowacji, którą kierowałem. Dziś zajmuję się przede wszystkim doradztwem; pracuję jako konsultant, ekspert i biegły sądowy. Branża potrzebuje miejsca, w którym może się spotkać, wymienić doświadczeniami i rozmawiać o problemach. Konferencja połączona z wystawą dobrze spełnia tę funkcję, dlatego uczestnicy chcą tu wracać, słuchać wystąpień i prowadzić rozmowy. Ja również przyjeżdżam z przyjemnością, aby dzielić się wiedzą zdobytą przez ponad 30 lat pracy przy budowie i renowacji kanałów oraz wodociągów.

Ł.M.: Dziękuję za rozmowę.