Właściciele mieszkań w blokach łapią się za głowy. Nadchodzi obowiązkowa wymiana, koszty mogą spaść na lokatorów

1 stycznia 2027 roku kończy się okres przejściowy, który właściciele i zarządcy bloków dostali na wymianę starych urządzeń służących do rozliczania ciepła. Ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody objęte przepisami mają umożliwiać zdalny odczyt. Do granicznej daty zostało kilka ponad 3 miesiące, a w całym kraju przez cały czas realizowane są przetargi i wymiany tysięcy urządzeń. Najciekawsze zacznie się jednak po Nowym Roku. Za niewykonanie obowiązku odpowiada właściciel albo zarządca budynku, sprawę może badać Prezes Urzędu Regulacji Energetyki, a obecna ustawa przewiduje karę od 1000 do 5000 zł.

Fot. Shutterstock.

Nie należy spodziewać się jednak tysięcy państwowych kontrolerów pukających 2 stycznia do mieszkań i zaglądających pod zlew. System został skonstruowany zupełnie inaczej. URE może żądać od spółdzielni, wspólnoty lub innego zarządcy dokumentów i informacji dotyczących wyposażenia budynku. Jeszcze ciekawsze jest to, iż sam regulator ostrzegał już wcześniej przed potencjalną lawiną spraw. W oficjalnym sprawozdaniu URE wskazano, iż obowiązujące przepisy mogą powodować konieczność wszczynania postępowania w sprawie kary po skardze pojedynczego mieszkańca. Urząd zwracał przy tym uwagę, iż nowe zadanie nałożono na niego bez zapewnienia odpowiednich możliwości technicznych i finansowych.

1 stycznia 2027 roku nie jest datą orientacyjną. Termin zapisano wprost w ustawie

Podstawa prawna pochodzi z ustawy z 20 kwietnia 2021 roku zmieniającej przepisy o efektywności energetycznej. Jej art. 16 stanowi, iż do 1 stycznia 2027 roku właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego ma zastąpić wcześniej zamontowane ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu. Ustawa weszła w życie 22 maja 2021 roku, dlatego zarządcy dostali na przygotowanie inwestycji ponad 5 lat.

Nie oznacza to jednocześnie, iż każdy kaloryfer w każdym polskim bloku bez wyjątku musi dostać podzielnik. Obecne Prawo energetyczne dopuszcza różne sposoby indywidualnego rozliczania ciepła. W jednym budynku będą to ciepłomierze mieszkaniowe, w innym podzielniki na grzejnikach. Obowiązek wyposażenia poszczególnych lokali zależy również od technicznej wykonalności i ekonomicznej opłacalności. o ile jednak w budynku urządzenia objęte przepisami już są i wymagają wymiany w ramach okresu przejściowego, graniczną datą pozostaje początek 2027 roku.

Nie każdy wodomierz podlega temu obowiązkowi. Tu łatwo o bardzo duże uproszczenie

Urządzenie Czy dotyczy go termin 1 stycznia 2027?

Ciepłomierz	Tak, o ile jest urządzeniem objętym obowiązkiem i nie ma zdalnego odczytu
Podzielnik kosztów ogrzewania	Tak
Wodomierz ciepłej wody użytkowej	Tak, w zakresie przewidzianym przez Prawo energetyczne
Wodomierz zimnej wody	Nie z powodu tego konkretnego terminu
Licznik energii elektrycznej	Nie – podlega odrębnemu systemowi wymiany liczników energii

Skąd więc w przetargach pojawiają się jednocześnie wodomierze zimnej i ciepłej wody? Zarządcy często wykorzystują obowiązkową modernizację do wymiany całego systemu pomiarowego. Z punktu widzenia obsługi budynku sensowne może być posiadanie urządzeń jednego standardu radiowego, jednej platformy informatycznej i wspólnego systemu alarmów. Dlatego mieszkaniec może dostać informację o wymianie obu wodomierzy, choć sam ustawowy termin dotyczący ciepła nie oznacza powszechnego nakazu wymiany każdego licznika zimnej wody w kraju.

Ostatnie miesiące 2026 roku są pełne przetargów. Termin w dokumentach często kończy się w październiku, listopadzie lub grudniu

Że operacja naprawdę trwa właśnie teraz, doskonale widać w ogłoszeniach zarządców. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa wiosną 2026 roku przygotowała duży system zdalnego opomiarowania obejmujący wodomierze, transmisję danych i centralną platformę informatyczną. W poprzedzającym przetarg dialogu technicznym zakładano obsługę choćby 40 tys. punktów pomiarowych, możliwość analizowania danych i integrację z systemami finansowo-księgowymi spółdzielni.

Na Mazowszu podobne postępowanie prowadziło Siedleckie TBS. Zamówienie obejmuje 1710 wodomierzy w 22 budynkach, w tym 827 urządzeń ciepłej wody. Wartość zamówienia wskazana w dokumentacji wynosiła blisko 293,4 tys. zł, a wymiana ma zostać zakończona do 30 listopada 2026 roku. Dostęp do danych zdalnych ma być następnie zapewniony przez kolejne 5 lat. W Płocku spółdzielnia ogłosiła z kolei wymianę wodomierzy z modułami radiowymi w 43 budynkach z terminem realizacji do 30 października.

Przykład z 2026 roku Zakres Termin

Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa	System zdalnego odczytu, w założeniach do 40 tys. punktów pomiarowych	postępowanie rozpoczęte wiosną 2026
Siedleckie TBS	1710 wodomierzy w 22 budynkach	30 listopada 2026
Płocka Spółdzielnia Mieszkaniowa	wodomierze z modułami radiowymi w 43 budynkach	30 października 2026
SM Kociewie	1060 wodomierzy i system zdalnego odczytu	15 grudnia 2026
SM w Suszu	947 wodomierzy i 1070 podzielników kosztów ciepła	modernizacja prowadzona w 2026 roku

Same przykłady nie pozwalają określić, ile urządzeń w skali całej Polski przez cały czas pozostało do wymiany. Pokazują jednak coś innego: zarządcy rzeczywiście wykorzystują ostatnie miesiące przed ustawowym terminem. Nie wszyscy czekali do końca, część budynków ma zdalny odczyt od lat, ale w 2026 roku przez cały czas realizowane są inwestycje obejmujące setki i tysiące urządzeń naraz.

Kto będzie kontrolował? Nie straż miejska i nie nadzór budowlany

Najważniejszym organem w tym mechanizmie jest Prezes Urzędu Regulacji Energetyki. Od 1 lipca 2024 roku Prawo energetyczne daje mu wprost prawo wglądu do dokumentów oraz żądania od właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego informacji dotyczących urządzeń pomiarowych, sposobu rozliczania kosztów ciepła oraz wykonywania obowiązków informacyjnych wobec mieszkańców.

To ważne, bo słowo „kontrola” może przywoływać zupełnie fałszywy obraz. Ustawa nie tworzy specjalnych patroli, które od stycznia mają chodzić po osiedlach z czytnikiem i sprawdzać grzejnik po grzejniku. URE kontroluje przede wszystkim zarządcę i dokumentację. Może zażądać informacji, jakie urządzenia znajdują się w budynku, w jaki sposób prowadzone jest rozliczenie i czy obowiązki zostały wykonane.

Co innego wizyta montera w konkretnym mieszkaniu. o ile urządzenie znajduje się w lokalu, technik musi fizycznie dostać się do środka, żeby je wymienić. Prawo energetyczne nakłada na użytkownika obowiązek udostępnienia pomieszczeń w celu instalacji lub wymiany urządzeń stosowanych do rozliczania ciepła, a także w celu ich kontroli i niezbędnego odczytu. To jednak działania zarządcy i wykonawcy instalacji, a nie kontrolera URE przeprowadzającego inspekcję mieszkania.

Wystarczy skarga mieszkańca. URE sam ostrzegał przed potencjalną lawiną spraw

To prawdopodobnie najciekawszy element całej reformy. W sprawozdaniu ze swojej działalności URE opisał problem, jaki stworzyły nowe kompetencje. Regulator wskazywał, iż art. 56 ust. 1 pkt 6a Prawa energetycznego obliguje go do prowadzenia postępowania w przypadku naruszenia obowiązków przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego. Według Urzędu oznacza to konieczność reakcji także na skutek indywidualnej skargi lokatora.

URE pisał przy tym bardzo otwarcie, iż nowe zadania zostały nałożone bez zapewnienia odpowiednich źródeł finansowania oraz możliwości technicznych. Regulator ostrzegał przed potencjalnie bardzo dużą liczbą skarg i proponował ustawodawcy albo zmianę przepisów, albo stworzenie narzędzi pozwalających łatwiej identyfikować właścicieli i zarządców objętych obowiązkiem. w tej chwili art. 45aa i przepis o karze przez cały czas znajdują się w obowiązującym Prawie energetycznym.

To właśnie dlatego 2027 rok może być interesujący nie tylko dla spółdzielni, ale również dla samego regulatora. W praktyce nie musi być potrzebna wielka akcja kontrolna. o ile mieszkaniec wie, iż na kaloryferach przez cały czas wiszą stare podzielniki bez zdalnego odczytu, może zwrócić się do zarządcy, a następnie skierować sprawę do URE. Urząd ma już ustawowe narzędzie do zażądania dokumentacji.

URE już dostaje skargi dotyczące rozliczeń ciepła. Ten temat nie jest dla urzędu nowy

Najnowsze sprawozdanie Prezesa URE za 2025 rok pokazuje, iż sprawy dotyczące bloków już dziś stanowią istotną część problemów zgłaszanych przez mieszkańców. Wśród zgłoszeń dotyczących ciepła dominowały kwestie podziału kosztów w spółdzielniach i wspólnotach – stanowiły 47,1 proc. spraw trafiających do Punktu Informacyjnego w tej kategorii. Do Urzędu trafiały także skargi dotyczące urządzeń pomiarowych i podzielników.

URE wskazuje również, iż sprawami ciepłowniczymi w dużej mierze zajmują się jego oddziały terenowe. Nie powstaje więc osobna służba „do liczników”. Od początku 2027 roku do istniejącego systemu może po prostu dojść kolejny bardzo łatwy do zweryfikowania temat: czy budynek, którego dotyczy skarga, wykonał obowiązek zdalnego opomiarowania w ustawowym terminie.

Za niewykonanie obowiązku grozi od 1000 do 5000 zł

Pytanie Odpowiedź

Kto odpowiada?	Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego objęty obowiązkiem
Kto sprawdza?	Prezes URE, m.in. poprzez żądanie dokumentów i informacji
Ile wynosi kara?	Od 1000 do 5000 zł
Czy karę dostaje mieszkaniec?	Nie za samo niewykonanie obowiązku przez zarządcę
Czy URE musi wejść do mieszkania?	Nie – kontrola obowiązku może opierać się na dokumentach zarządcy
Czy lokator może zgłosić problem?	Tak, a URE sam wskazywał na ryzyko dużej liczby indywidualnych skarg

Obecny art. 56 Prawa energetycznego przewiduje dla tego rodzaju naruszenia karę pieniężną od 1000 do 5000 zł. Nakłada ją Prezes URE w drodze decyzji administracyjnej. Nie jest to mandat zostawiany w skrzynce pocztowej przez kontrolera i nie jest to kara 5000 zł za każdy stary podzielnik. Postępowanie dotyczy naruszenia obowiązków przez właściciela lub zarządcę budynku.

Prawo energetyczne przewiduje również możliwość odstąpienia od wymierzenia kary, o ile spełnione zostaną ustawowe warunki, między innymi znikomy stopień szkodliwości oraz zaprzestanie naruszenia albo późniejsze wykonanie obowiązku. Nie oznacza to jednak dodatkowego okresu przejściowego. Zarządca, który obudzi się w lutym i dopiero wtedy zamówi urządzenia, przez cały czas wykona obowiązek po ustawowym terminie.

Największy problem może powstać wtedy, gdy to mieszkaniec nie wpuszcza montera

Zarządca może zamówić urządzenia, podpisać umowę i wyznaczyć kilka terminów montażu, ale nie wymieni podzielnika wiszącego na grzejniku w zamkniętym mieszkaniu bez dostępu do lokalu. Prawo przewidziało również taką sytuację. Użytkownik mieszkania, w którym stosowane są indywidualne urządzenia do rozliczania ciepła, ma obowiązek udostępnić pomieszczenie w celu instalacji lub wymiany.

Jeżeli mieszkaniec odmawia dostępu, zarządca ma narzędzia przewidziane w Prawie energetycznym. Może między innymi zastosować zastępczą metodę rozliczenia wskazaną w ustawie, a w określonych sytuacjach dochodzić odszkodowania. Dlatego najgorszym rozwiązaniem jest ignorowanie kolejnych terminów montażu w przekonaniu, iż obowiązek dotyczy wyłącznie administracji. Odpowiedzialność za wyposażenie budynku rzeczywiście ciąży na zarządcy, ale użytkownik lokalu musi umożliwić wykonanie prac.

Czy mieszkańcy za to zapłacą? Nie ma jednej ustawowej kwoty

Ustawa nie mówi, iż każdy właściciel mieszkania ma zapłacić 500, 700 czy 1000 zł za wymianę. Koszt zależy od liczby urządzeń, wybranej technologii, robocizny, systemu transmisji danych, systemu i późniejszej obsługi. Wspólnota lub spółdzielnia może finansować inwestycję według zasad obowiązujących w danym budynku. W praktyce źródłem pieniędzy są środki nieruchomości, więc koszt systemu w taki czy inny sposób może znaleźć odzwierciedlenie w wydatkach ponoszonych przez właścicieli.

Skalę pokazują realne zamówienia. Siedleckie TBS wskazywało wartość około 293 tys. zł dla systemu obejmującego 1710 wodomierzy wraz z wymianą i dostępem do danych przez następne lata. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa przygotowywała natomiast platformę zdolną obsługiwać do 40 tys. punktów pomiarowych. To już nie jest zakup kilku pudełek z nadajnikiem, ale inwestycja obejmująca także transmisję, przechowywanie danych, serwis i integrację z systemem rozliczeniowym.

Co to oznacza dla mieszkańca przed 1 stycznia?

• Sprawdź urządzenia, zanim zrobi się grudzień. o ile na grzejnikach znajdują się bardzo stare podzielniki albo odczyt ciepłej wody przez cały czas wymaga wizyty inkasenta w mieszkaniu, warto zapytać administrację, czy budynek jest objęty wymianą i jaki jest jej harmonogram. Sam wygląd urządzenia nie zawsze pozwala stwierdzić, czy posiada ono funkcję zdalnego odczytu, dlatego najlepiej uzyskać odpowiedź od zarządcy.
• Nie myl zimnej wody z ustawowym terminem. o ile spółdzielnia wymienia jednocześnie wszystkie wodomierze, może to być bardzo rozsądna modernizacja całego systemu, ale przepisy z terminem 1 stycznia 2027 roku dotyczą wodomierzy ciepłej wody wykorzystywanych w opisanym systemie rozliczeń, a nie każdego licznika zimnej wody w Polsce.
• Nie ignoruj terminu montera. Przy podzielnikach zamontowanych na grzejnikach albo wodomierzach znajdujących się w łazience technik musi wejść do lokalu przynajmniej na czas wymiany. Późniejsze odczyty mogą już odbywać się bez obecności mieszkańca, ale samego urządzenia nie da się zamontować przez ścianę.
• Jeżeli zarządca twierdzi, iż niczego nie musi wymieniać, poproś o wyjaśnienie. Nie każdy budynek ma identyczną instalację i przepisy przewidują ocenę technicznej wykonalności oraz opłacalności przy stosowaniu indywidualnych urządzeń. Odpowiedź „nas to nie dotyczy” może więc być prawidłowa, ale powinna wynikać z konkretnego sposobu opomiarowania budynku, a nie z przekonania, iż termin 2027 roku został odwołany.
• Od stycznia najważniejszym „kontrolerem” może w praktyce okazać się sam mieszkaniec. URE posiada prawo żądania dokumentów, a sam regulator zwracał uwagę, iż skarga pojedynczego lokatora może uruchomić postępowanie administracyjne. Nie potrzeba więc wielkiej ogólnopolskiej akcji chodzenia po blokach. Wystarczy, iż po 1 stycznia ktoś spojrzy na stary podzielnik, zapyta zarządcę o zdalny odczyt i uzna, iż odpowiedź nie wyjaśnia sprawy.