Wrocław przestał budować biura. Co z tego wynika dla elbląskich firm?

W 2026 roku na wrocławskim rynku biurowym wydarzyła się rzecz bez precedensu: liczba metrów powierzchni biurowej w budowie spadła do zera. Nie „prawie zera”, nie „najniższego poziomu od lat” – do zera. Drugi największy rynek regionalny w kraju przestał stawiać biurowce, a najbliższe kilkanaście miesięcy nie przyniesie tam ani jednego nowego budynku. Dla Elbląga brzmi to jak wiadomość z zupełnie innej planety. Tylko pozornie.

Zero metrów w budowie, ponad pół miliona wolnych

Liczby są dość wymowne. Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych i firmy doradczej Newmark Polska na koniec czerwca 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosły około 1,35 mln metrów kwadratowych. To o 0,1 procent mniej niż rok wcześniej – rynek się skurczył, zamiast urosnąć.

Jednocześnie we wrocławskich biurowcach stało pustych blisko 295 tysięcy metrów kwadratowych, co przekłada się na współczynnik pustostanów rzędu 21,8 procent. Mówiąc prościej: mniej więcej co piąty metr powierzchni biurowej w mieście nie ma najemcy. To jeden z najwyższych wyników wśród polskich miast regionalnych.

Dane: Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych oraz Newmark Polska, II kwartał 2026. Stan na dzień 27.08.2026, źródło: internet.

Paradoks polega na tym, iż wrocławski rynek wcale nie jest przestarzały. Ponad 60 procent tamtejszych zasobów biurowych ma mniej niż dziesięć lat. Deweloperzy przestali budować nie dlatego, iż zabrakło im pomysłów, tylko dlatego, iż nowe budynki nie miałyby z kim konkurować o najemcę – wolnej powierzchni jest aż nadto.

Firmy zostają tam, gdzie są. I przebudowują

Konsekwencja tej sytuacji jest ciekawsza niż same liczby. Skoro nie powstają nowe biurowce, a te istniejące walczą o najemców, zmienia się zachowanie firm. Zamiast szukać nowej siedziby, coraz częściej przedłużają umowy w dotychczasowej lokalizacji i dostosowują ją do zmienionych potrzeb.

Właściciele budynków robią dokładnie to samo z drugiej strony. Zamiast czekać, aż rynek sam się odbije, modernizują to, co mają – bo starszy budynek bez odświeżenia po prostu przegrywa z sąsiadem oddanym trzy lata temu. Rynek przestał być grą o nowe metry, a stał się grą o lepsze wykorzystanie już istniejących.

To jest właśnie ten moment, w którym wrocławska historia zaczyna dotyczyć również Elbląga. Bo mechanizm, który we Wrocławiu wymusiła sytuacja rynkowa, w mniejszych miastach obowiązywał od zawsze – tylko z zupełnie innego powodu.

Elbląg grał w tę grę na długo przed Wrocławiem

W Elblągu zarejestrowanych jest dziś ponad 12,4 tysiąca podmiotów gospodarczych. Zdecydowana większość to mikrofirmy – jednoosobowe działalności i niewielkie zespoły. Struktura branżowa opiera się na budownictwie, handlu oraz działalności profesjonalnej i technicznej, z zapleczem w postaci tradycji metalowej i meblarskiej.

Takie firmy nigdy nie miały do dyspozycji rynku biurowców klasy A z modułami powyżej pięciu tysięcy metrów. Rosnąc, nie przenosiły się do nowego wieżowca – adaptowały to, co miały pod ręką: piętro w kamienicy, część hali, lokal po innej działalności, powierzchnię w Elbląskim Parku Technologicznym.

Czy to oznacza, iż elbląski przedsiębiorca powinien się przejmować statystykami z Dolnego Śląska? Niekoniecznie. Ale warto zauważyć jedno: duże miasta właśnie uczą się tego, co mniejsze ośrodki robiły z konieczności. A skoro tak, to rozwiązania wypracowane na tym większym rynku stają się bardziej dostępne i tańsze także tutaj.

Co da się zmienić bez wyburzania

Adaptacja przestrzeni brzmi poważnie, ale w praktyce najczęściej sprowadza się do jednego pytania: jak z otwartej powierzchni zrobić kilka funkcjonalnych stref, nie zamieniając biura w plac budowy na dwa miesiące? Firma potrzebuje sali spotkań, dwóch gabinetów i miejsca na rozmowy telefoniczne – a ma jedno duże pomieszczenie i umowę najmu na trzy lata.

Klasyczna odpowiedź to ścianka z płyt gipsowo-kartonowych. Tanio, szybko, ale nieodwracalnie: powstaje ciemny korytarz, przestrzeń traci światło, a przy kolejnej reorganizacji ścianę trzeba rozbić i wywieźć na wysypisko. Alternatywą są konstrukcje modułowe, montowane na sucho i demontowalne bez niszczenia.

We Wrocławiu, gdzie konkurencja o najemcę jest dziś największa w kraju, zabudowy szklane stały się jednym z podstawowych narzędzi odświeżania starszych powierzchni – pozwalają przebudować układ pomieszczeń bez ingerencji w konstrukcję budynku i bez odbierania wnętrzu dostępu do naturalnego światła.

Kwestia akustyki bywa tu największą niewiadomą – i słusznie, bo szkło intuicyjnie kojarzy się z brakiem prywatności. W praktyce nowoczesne przeszklone ściany osiągają izolacyjność akustyczną choćby do 50 dB, czyli poziom pozwalający swobodnie prowadzić rozmowy w sali obok bez obawy, iż usłyszy je cała reszta zespołu.

Na polskim rynku działa kilku dostawców takich systemów. Jednym z nich jest Puaro, dystrybutor systemów marki Tiaso®, oferujący konstrukcje modułowe z możliwością wielokrotnego przestawiania. To istotny szczegół dla firmy, która nie wie jeszcze, czy za dwa lata będzie potrzebowała dwóch gabinetów, czy jednej dużej sali szkoleniowej.

Pomysł, który wymyślili nie architekci, tylko konsultanci

Warto wiedzieć, iż myślenie o biurze jako o przestrzeni do ciągłego przestawiania nie jest wynalazkiem ostatniej dekady. Pod koniec lat 50. XX wieku bracia Eberhard i Wolfgang Schnelle, prowadzący pod Hamburgiem firmę doradczą Quickborner Team, zaproponowali koncepcję nazwaną „Bürolandschaft”, czyli krajobraz biurowy.

Nie byli architektami – zajmowali się organizacją pracy. Odrzucili sztywne rzędy biurek i stałe ściany, a zamiast nich zaproponowali układ oparty na ruchomych przegrodach, rozplanowany według rzeczywistego obiegu informacji w firmie. Pierwszą pełną realizację ukończono w 1961 roku w wydawnictwie Buch und Ton w Gütersloh, w przebudowanym budynku.

Sześćdziesiąt lat później ich podstawowa intuicja okazuje się zaskakująco aktualna: przestrzeń biurowa powinna dać się przeszyć jak garnitur, a nie wymagać wyprowadzki za każdym razem, gdy firma zmienia rozmiar. Winston Churchill w debacie o odbudowie zbombardowanej Izby Gmin w październiku 1943 roku ujął rzecz krócej: kształtujemy nasze budynki, a potem to one kształtują nas.

Kiedy to nie ma sensu

Uczciwie trzeba powiedzieć, iż nie każda sytuacja uzasadnia takie rozwiązanie. Przy podziale, który na pewno zostanie na dekadę, w pomieszczeniu bez wymagań akustycznych i bez problemu z doświetleniem, zwykła ścianka gipsowo-kartonowa przez cały czas wypada taniej. Wyważanie otwartych drzwi nikomu się nie opłaca.

Przewaga konstrukcji modułowych ujawnia się dopiero wtedy, gdy w grę wchodzi zmienność – rosnący zespół, krótka umowa najmu, wynajmowana powierzchnia, do której nie chcemy wnosić trwałych zmian, albo wnętrze, gdzie odcięcie okien od reszty pomieszczenia oznaczałoby pracę przy sztucznym świetle przez cały dzień. Zanim padnie decyzja, warto sprawdzić kilka rzeczy:

• czy umowa najmu w ogóle dopuszcza trwałe zmiany w lokalu i na czyj koszt następuje przywrócenie stanu pierwotnego,
• jakiego poziomu prywatności akustycznej faktycznie wymagają planowane pomieszczenia,
• czy podział nie odetnie części stanowisk od okien,
• jak wygląda przebieg instalacji – wentylacji, oświetlenia, czujek – nad linią planowanej ściany.

Wnioski z cudzego rynku

Sytuacja wrocławska jest w istocie prostą lekcją: gdy nie da się zbudować nowego, wygrywa ten, kto lepiej wykorzysta istniejące. Duże miasta doszły do tego przez nadpodaż powierzchni i zatrzymane inwestycje, mniejsze – w tym Elbląg – przez brak alternatywy.

Dla lokalnego przedsiębiorcy wniosek jest praktyczny. jeżeli firma rośnie, a przeprowadzka nie wchodzi w grę, dzisiejszy rynek oferuje znacznie więcej niż kilka lat temu: rozwiązania sprawdzone na dużych rynkach, dostępne przy realizacjach o powierzchni kilkudziesięciu metrów i możliwe do zdemontowania, gdy potrzeby znów się zmienią. To niekoniecznie tańsze wyjście na starcie, ale często sensowniejsze w perspektywie kilku lat.