Wspólnota nie zapłaciła za ciepło. Mieszkańcy marzną i dostają groźbę windykacji

W jednym z bloków na warszawskim Grochowie na klatce schodowej pojawiła się informacja, która stawia całą sprawę w nieoczekiwanym świetle – brak ogrzewania w budynku to nie efekt awarii ani opóźnionego rozruchu sezonu, tylko zaległości płatniczych samej wspólnoty mieszkaniowej wobec dostawcy ciepła. W tym samym komunikacie zapowiedziano, iż do mieszkańców zalegających z opłatami odezwie się windykacja – to właśnie brak wpłat od części lokatorów najczęściej stoi u źródła takich sytuacji w całym kraju.

Fot. Warszawa w Pigułce.

To nie odosobniony przypadek

Podobny scenariusz rozegrał się już wcześniej w Skarżysku-Kamiennej, gdzie – jak informowała Telewizja Polska – lokalna ciepłownia odcięła dostawy ciepła całemu osiedlu z powodu zaległości finansowych tamtejszej spółdzielni mieszkaniowej. Mechanizm jest identyczny niezależnie od tego, czy zarządcą budynku jest spółdzielnia, czy wspólnota – mróz za oknem, zimne mieszkania i mieszkańcy niemający żadnego bezpośredniego wpływu na to, czy zarząd terminowo reguluje swoje zobowiązania. To układ, który powtarza się w różnych częściach Polski, nie tylko w stolicy.

Dlaczego dostawca może odciąć ciepło całemu budynkowi

Podstawą prawną takiego działania jest art. 6b ustawy z 10 kwietnia 1997 roku – Prawo energetyczne, który pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu wstrzymać dostarczanie ciepła w przypadku zwłoki odbiorcy z zapłatą wynoszącej co najmniej 30 dni od terminu płatności. Samo przekroczenie tego terminu nie wystarcza jednak do natychmiastowego odcięcia – musi też upłynąć dodatkowe dwa tygodnie od doręczenia formalnego wezwania do zapłaty, które musi wprost informować, iż brak uregulowania należności skutkować będzie wstrzymaniem dostaw. W praktyce przedsiębiorstwa ciepłownicze rzadko korzystają przy tym z dodatkowego uprawnienia do całkowitego wypowiedzenia umowy – zależy im przede wszystkim na odzyskaniu należnych pieniędzy, a nie na utracie klienta. Po uregulowaniu zaległości dostawca ma zresztą ustawowy obowiązek niezwłocznego wznowienia dostaw, zgodnie z art. 6 ust. 3b tej samej ustawy.

To wspólnota jest stroną umowy – nie pojedynczy mieszkaniec

Kluczowy dla zrozumienia całej sytuacji jest fakt, kto adekwatnie figuruje jako strona umowy z dostawcą ciepła. Nie jest nią pojedynczy właściciel mieszkania, tylko wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd albo zarządcę – to na jej rachunek wystawiane są faktury i to ona odpowiada za terminowe płatności. Ponieważ instalacja grzewcza w budynku wielorodzinnym jest wspólna, nie istnieje żadna techniczna możliwość odcięcia dostawy wyłącznie do lokali osób zalegających z opłatami – w razie wstrzymania dostaw przez dostawcę bez ciepła zostają wszyscy mieszkańcy budynku naraz, również ci, którzy regularnie i terminowo wpłacają swoje należności do wspólnoty.

Wspólnota nie może sama odcinać mediów zadłużonym lokalom

Warto przy tym odróżnić sytuację opisaną powyżej od zupełnie innego mechanizmu – próby samodzielnego karania przez samą wspólnotę konkretnych, zadłużonych lokali poprzez odcinanie im mediów jako formy windykacji. Taka praktyka budzi poważne wątpliwości prawne, ponieważ ingeruje bezpośrednio w korzystanie z odrębnego lokalu przez jego właściciela, mimo iż nie jest on stroną umowy z dostawcą. Uchwała wspólnoty zakładająca odcinanie na przykład ciepłej wody wybranym dłużnikom może zostać zaskarżona przez poszkodowanego właściciela do sądu w terminie sześciu tygodni od jej podjęcia – to zupełnie inna droga niż legalne wstrzymanie dostaw przez samego dostawcę wobec całego budynku z powodu zaległości płatniczych wspólnoty jako jej kontrahenta.

Co mogą zrobić mieszkańcy, którzy płacą na czas?

Osoby regularnie wnoszące opłaty, które i tak zostały pozbawione ogrzewania z powodu zaległości całej wspólnoty, nie są całkowicie bez instrumentów działania. Właściciel lokalu ma prawo zażądać wglądu w dokumenty finansowe wspólnoty – roczne sprawozdania finansowe, protokoły zebrań, a także faktury i umowy zawierane z osobami trzecimi, w tym z dostawcą ciepła. Pozwala to sprawdzić, dlaczego zebrane od mieszkańców pieniądze nie trafiły terminowo do ciepłowni, oraz czy zarząd faktycznie podejmuje kroki wobec rzeczywistych dłużników, zamiast przerzucać konsekwencje zaniedbań na wszystkich lokatorów budynku jednakowo. W sytuacjach spornych mieszkańcy mogą też domagać się od zarządu przedstawienia pełnego rozliczenia zadłużenia oraz informacji, jakie działania windykacyjne zostały już podjęte wobec konkretnych osób zalegających z opłatami – zanim jeszcze padnie propozycja jednorazowej dopłaty obciążającej równo wszystkich mieszkańców budynku.