Ważne zmiany dla najemców i właścicieli mieszkań w Ontario

Lokatorzy i obrońcy praw mieszkaniowych z całego Toronto zebrali się w sobotę, aby powołać nowy, ogólnomiejski związek lokatorów.

W Ontario weszły w życie ważne zmiany przepisów regulujących stosunki między najemcami i właścicielami mieszkań. Skrócono czas na uregulowanie zaległego czynszu, zmieniono zasady niektórych eksmisji i dokładnie określono, co oznacza uporczywe spóźnianie się z płatnościami.

Jedna z najważniejszych zmian dotyczy najemców, którzy nie zapłacili czynszu w terminie i otrzymali od właściciela formularz N4. Jest to formalne wezwanie do zapłaty, które może poprzedzać wszczęcie postępowania eksmisyjnego.

Dotychczas najemca miał 14 dni na uregulowanie należności. Teraz termin został skrócony do siedmiu dni. o ile pieniądze nie zostaną wpłacone, właściciel może wystąpić do Landlord and Tenant Board (LTB) z wnioskiem o eksmisję.

Nie oznacza to jednak, iż po siedmiu dniach lokator może zostać automatycznie usunięty z mieszkania. N4 nie jest nakazem eksmisji. Upływ terminu umożliwia właścicielowi rozpoczęcie dalszej procedury przed LTB, które rozpatruje sprawę i podejmuje decyzję.

Najpierw połowa zaległości

Istotna zmiana dotyczy również najemców, którzy podczas rozprawy eksmisyjnej chcą podnieść własne zarzuty wobec właściciela – np. dotyczące zaniedbań w mieszkaniu, niewykonanych napraw lub innych problemów związanych z lokalem.

Najemca musi teraz wpłacić 50 proc. kwoty, którą według właściciela zalega z czynszem, aby takie kwestie mogły zostać rozpatrzone podczas rozprawy.

Przepis wzbudza szczególne obawy organizacji lokatorskich, ponieważ sama wysokość zaległości może być przedmiotem sporu. Najemca, który nie spełni wymogu wpłaty, może zostać zmuszony do złożenia oddzielnego wniosku w sprawie swoich zarzutów wobec właściciela.

Ministerstwo mieszkalnictwa zostało zapytane przez CBC, w jaki sposób najemca odzyska wpłacone pieniądze, jeżeli podczas rozprawy okaże się, iż w rzeczywistości nie był winien właścicielowi wskazanej kwoty. Do czasu publikacji materiału resort nie udzielił odpowiedzi.

Koniec niejasności ze spóźnionym czynszem

Nowe przepisy wprowadzają również formalną definicję „uporczywego spóźniania się” z płaceniem czynszu.

Za takie zachowanie będzie uznawana sytuacja, w której najemca co najmniej trzy razy w ciągu sześciu miesięcy zapłaci czynsz ponad siedem dni po terminie.

Wcześniej przepisy nie określały tego tak precyzyjnie i ocena należała do osoby rozpatrującej sprawę w LTB. Organizacje właścicieli mieszkań akurat tę zmianę oceniają pozytywnie, ponieważ wprowadza jasne kryterium.

Nowe zasady eksmisji na użytek własny

Zmieniły się także przepisy dotyczące sytuacji, gdy właściciel chce odzyskać mieszkanie, ponieważ zamierza w nim zamieszkać sam albo przeznaczyć je dla członka swojej rodziny.

Jeżeli najemca otrzyma co najmniej 120 dni wypowiedzenia, właściciel nie musi już wypłacać mu rekompensaty ani proponować innego mieszkania.

Jednocześnie wprowadzono zabezpieczenie mające utrudnić wykorzystywanie tego przepisu do pozbywania się lokatorów pod fałszywym pretekstem.

Osoba, dla której mieszkanie zostało opróżnione, musi wprowadzić się do niego w ciągu 60 dni. o ile tego nie zrobi, będzie obowiązywało domniemanie, iż eksmisja została przeprowadzona w złej wierze.

Czy kolejki w LTB będą krótsze?

Rząd Ontario przedstawia reformę jako sposób na przywrócenie równowagi na rynku wynajmu oraz usprawnienie działania Landlord and Tenant Board, od lat krytykowanego za długi czas oczekiwania na rozpatrzenie spraw.

Sceptyczne są jednak zarówno organizacje właścicieli, jak i obrońcy praw najemców.

Kayla Andrade, założycielka Ontario Landlords Watch, zwraca uwagę, iż skrócenie terminu z 14 do siedmiu dni oznacza jedynie, iż właściciel będzie mógł wcześniej złożyć dokumenty do LTB. Nie gwarantuje to wcześniejszego terminu rozprawy.

Small Ownership Landlords of Ontario uważa natomiast, iż w prostych sprawach dotyczących niepłacenia czynszu właściciele powinni mieć możliwość skorzystania z szybszej procedury mediacyjnej bez konieczności przeprowadzania pełnej rozprawy.

Zupełnie inne zastrzeżenia mają organizacje reprezentujące najemców. Federation of Metro Tenants’ Associations określiła argument o zwiększaniu efektywności jako „zasłonę dymną” dla ograniczania praw lokatorów.

Dania Majid z Advocacy Centre for Tenants Ontario uważa, iż nowe przepisy mogą paradoksalnie zwiększyć liczbę postępowań. Jej zdaniem skrócenie czasu w uregulowanie zaległości może doprowadzić do większej liczby spraw trafiających do LTB, a konieczność składania przez najemców oddzielnych wniosków może dodatkowo obciążyć system.

Tribunals Ontario, które nadzoruje LTB, zapewnia jednak, iż przygotowało się do zmian i nie przewiduje, aby wpłynęły one na liczbę spraw lub czas ich rozpatrywania.

Nowe regulacje są częścią szerszej reformy Residential Tenancies Act wynikającej z ustaw Bill 60 i Bill 97. Część zmian zaczęła obowiązywać już 1 lipca, a najnowszy pakiet wszedł w życie 21 września.