Zakup nieruchomości w Polsce bez ryzyka

z Warszawy pisze radca prawny Małgorzata Milewska – Kita
Kontynuujemy cykl publikacji, dotyczących postępowań przed sądami i urzędami w Kraju. Jednocześnie oferujemy wyjątkowe rozwiązanie dla Polonii kanadyjskiej – możecie Państwo uzyskać informacje o bieżących zmianach przepisów w sprawach spadkowych i nieruchomości, kierując zapytania na adres e-mail: [email protected]

W ostatnich pięciu latach niezmiernie gwałtownie wzrasta wśród Polonii trend powrotów do Kraju, a co za tym idzie, zakupu przez powracających nieruchomości w Polsce. Wiedza na temat stanu prawnego nieruchomości przed podjęciem decyzji o jej zakupie jest niezbędna dla uniknięcia nietrafionej inwestycji.

Nieruchomość, obciążona wadami prawnymi ma bowiem dużo niższą wartość rynkową; wady takie mogą uniemożliwiać korzystanie z niej w oczekiwany przez nas sposób, wpisanie nowych właścicieli do księgi wieczystej, uzyskanie kredytu hipotecznego czy też wybudowanie na tej nieruchomości budynków lub innych obiektów. Nieruchomość może być także obciążona prawami na rzecz osób trzecich. Do takich praw zalicza się obciążenie nieruchomości hipoteką czy służebnością, tj. udostępnieniem swojego części gruntu lub budynku osobom trzecim czy też udostępnienie części gruntu do przechodu/przejazdu właścicielom działek sąsiednich.

Obciążenia te dotyczą każdorazowego właściciela nieruchomości. Ponadto mieszkanie lub dom w Kraju mogą być obciążone prawem dożywocia na rzecz osób najbliższych właściciela, co oznacza, iż osoby te mają prawo zamieszkiwać w nieruchomości do końca życia na koszt każdorazowego jej właściciela. W takich przypadkach wartość rynkowa nieruchomości jest znacznie niższa, a znalezienie w przyszłości kupca na taką nieruchomość jest znacznie utrudnione. Dlatego też dobrze jest sprawdzić lub zlecić sprawdzenie prawnikowi, czy i jakie wady prawne lub obciążenia posiada nieruchomość i, o ile to możliwe, doprowadzić do ich usunięcia jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego zakupu.

Najprościej usunąć można wady prawne wynikające z zaniedbania właścicieli, np. kiedy nie dopilnowali oni złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość po spłacie kredytu, lub w przypadku zmiany właściciela nieruchomości, nie dopilnowali złożenia wniosku o wykreślenie dożywocia w przypadku śmierci dożywotników itp. Podstawowym dokumentem, pozwalającym ustalić stan prawny nieruchomości, jest księga wieczysta. Jest to rejestr publiczny, przedstawiający stan prawny nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Znając numer księgi wieczystej, można sprawdzić jej treść na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do Aktualna treść elektronicznych ksiąg wieczystych dostępna jest dla wszystkich zainteresowanych nieodpłatnie, po wpisaniu do wyszukiwarki, znajdującej się na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl , numeru KW danej księgi.

Aby zapoznać się ze stanem prawnym nabywanej nieruchomości, przed sfinalizowaniem transakcji należy w szczególności pozyskać aktualny wypis z księgi wieczystej nieruchomości, przeanalizować jej treść i ustalić, czy księga wieczysta nie zawiera wpisów lub wzmianek w dziale III (obciążenia, ograniczenia) lub w dziale IV (hipoteki), niezrozumiałych dla nas wpisów lub wzmianek, lub zweryfikować, czy niektóre z wpisów są nieaktualne bądź też możliwe do wykreślenia. Dalej, należy zweryfikować, czy w księdze wieczystej widnieją aktualni właściciele, a w przypadku nieruchomości spadkowych, czy postępowanie spadkowe zostało przeprowadzone prawidłowo oraz, czy dokonano zapłaty podatku od spadków i darowizn od tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowych, istotne jest także zweryfikowanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile plan taki został uchwalony, a w jego braku, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jakie jest przeznaczenie interesującej nas nieruchomości, czy działka jest budowlana, rolna czy leśna, lub też czy przez działkę, przykładowo, nie zaplanowano przebiegu drogi publicznej lub innej inwestycji celu publicznego, co wykluczyłoby uzyskanie pozwolenia na jej zabudowę.

Wszystkie te elementy mają decydujący wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Każdą z tych informacji można pozyskać osobno w wydziałach wieczystoksięgowych sądów rejonowych, adekwatnych ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wydziałach geodezji i kartografii, ewidencji gruntów i budynków, funkcjonujących w starostwach lub urzędach miast, urzędach gminy lub urzędach miasta, lub też zlecić kompleksowe sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, polegające na sporządzeniu odpowiedniego raportu. Raport ten sporządzony przez profesjonalnego prawnika może także w przyszłości ułatwić sprzedaż nieruchomości i stanowić podstawę do wyceny gruntu, czy też położonych na nim zabudowań. W dobie pandemii, kiedy podróżowanie jest utrudnione, usługi takie stają się coraz bardziej popularne. Nasza Kancelaria ma wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw dotyczących określenia stanu prawnego nieruchomości, spraw własnościowych, obsługi prawnej przy zakupie i sprzedaży nieruchomości na terenie Polski i wszystkich innych kwestii prawno-podatkowych z tym związanych.
Autorem jest radca prawny Małgorzata Milewska-Kita z Kancelarii Prawnej w Warszawie. Artykuł ten nie stanowi porady prawnej. Zapraszamy do korzystania z usług Kancelarii tel. +11 48 22 518 77 78, e-mail: [email protected] Radca prawny Małgorzata Milewska-Kita od ponad 12 lat służy pomocą prawną Polonii kanadyjskiej w sprawach spadkowych, nieruchomości, sądowych i innych na terenie całej Polski.